Huur opzeggen om te verkopen?

Huur opzeggen om te verkopen?

 

Huur opzeggen om te verkopen?

Als een verhuurd onroerend goed wordt verkocht, gaat de huurovereenkomst ‘vanzelf’ over op de koper. Kan de verhuurder de huur beter éérst opzeggen?

Koop breekt geen huur.
Voor álle verhuurd onroerend goed zegt de wet dat de huurovereenkomst ‘vanzelf’ (op grond van de bepalingen in de wet) door een nieuwe eigenaar wordt overgenomen. Door verkoop van het verhuurde kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd. Het maakt daarbij niet uit of het woonruimte of bedrijfsruimte betreft.

Beëindigen?
Het lijkt een simpele oplossing: de verhuurder beëindigt de huurovereenkomst en heeft dan zijn handen vrij om het verhuurde te verkopen. Een huurovereenkomst kan echter alleen worden beëindigd als daar een goede reden voor is. De meest gebruikte reden is dat de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik.
Voordat er sprake is van dringend eigen gebruik, moet er aan diverse voorwaarden worden voldaan:

• het eigen gebruik moet dringend zijn;
• de belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder;
• er moet passende woonruimte beschikbaar zijn voor de huurder;
• het mag niet gaan om vervreemding (verkoop) van het verhuurde.
Let op. Als de eigenaar het verhuurde pand wil renoveren en slopen kan dit wél een dringende reden zijn.

Goed nieuws.
De verhuurder deed een beroep op dringend eigen gebruik. Hij wilde zijn panden renoveren om ze daarna te verkopen. De huurovereenkomst met A moest dan wel worden beëindigd. Een dringend eigen belang voor de verhuurder, maar huurder A had een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het Hof Amsterdam, 02.07.2014 (GHAMS:2014:2542) , vond dat het belang van de verhuurder in dit geval zwaarder woog, o.a. omdat hij het pand ná de verbouwing niet meer als woning kon verhuren. Bovendien kon A passende andere woonruimte vinden.

Waarom belangrijk? Dit was de eerste keer dat de rechter de belangen van de verhuurder zwaarder liet wegen en het verbod ‘koop breekt geen huur’ opzij zette. Of dit in de toekomst vaker zal gebeuren, is afwachten.

Deze rechter vond dat de huurovereenkomst beëindigd mocht worden toen de verhuurder het pand wilde renoveren en daarna verkopen. Ook dat kan ‘eigen gebruik’ zijn.